금융소식

VIP뉴스 기사입력 2025-06-09 [부동산 규제의 역설]

[최병헌 금융칼럼] 부동산 투기 억제인가, 자영업자 생계 억제인가?

— 사업자금 대출도 막는 부동산 규제의 역설

최근의 시장경제 상황은 IMF 외환위기 시절만큼이나 모든 국민에게 힘든 시기다.
그중에서도 가장 큰 어려움을 겪고 있는 계층은 자영업자들이다.
이러한 상황에서도 정부는 부동산 투기를 사전에 차단하기 위해 다양한 정책을 시행해 왔고, 현재까지도 부동산 가격 상승을 억제하기 위한 노력을 이어가고 있다.
하지만 그 노력에도 불구하고 부동산 가격은 지속적으로 상승해 왔으며, 부동산 투기 억제 정책이 오히려 자영업자들에게는 커다란 부담으로 작용하고 있다.

문재인 정부의 부동산 규제 정책과 자영업자의 어려움

문재인 정부 시기인 2017년부터 2021년까지 총 26차례 발표된 부동산 대책은 ▲조정대상지역 지정 확대 ▲LTV·DTI·DSR 강화 ▲스트레스 DSR 적용 ▲다주택자 과세 강화 ▲사업자·법인 대출 제한 등 고강도의 규제 일변도 정책이었다.
부동산은 자율경쟁 시장에 맡겨야 한다. 문재인 정부뿐 아니라 역대 정부와 서울시장 등도 시장에 개입해 통제하려 했고, 그 결과 오히려 가격 상승을 부추긴 측면이 있다고 본다.


사업자 대출까지 막는 '과잉 규제'의 모순

특히, 금융당국은 개인사업자의 ‘주택담보 사업자금 대출’에 대해 자금 용도를 엄격히 제한하고 있다. 즉, 주택을 담보로 가계자금을 받아 사업에 사용하는 것은 허용되지만, 사업자금 대출을 받아 이를 가계에 일부라도 유용하는 것은 불법으로 간주된다. 이 경우, 3개월 내에 자금 사용처를 사업자금으로 증빙하지 못하면 ‘기한이익 상실’ 등의 제재를 받는다.

여기에는 정책적 모순이 존재한다.
부동산 투기 억제를 위한 규제라면, 대출금이 투기에 흘러가는지를 파악해야지, 생계형 자금조달까지 막는 것은 부당하다. 자영업자들이 생활비나 사업장 운영비 마련을 위해 주택담보대출을 받는 것이 왜 투기 억제 대상이 되는가?
현재의 규제는 정작 실수요자들의 숨통을 조이고 있으며, 정상적인 자금 흐름마저 막아버렸다.


실효성 없는 규제, 오히려 부동산 가격 폭등, 피해는 자영업자에게

아래의 자료에 따르면, 문재인 정부는 2017년부터 2021년까지 총 26회의 부동산 대책을 발표했지만, 서울 아파트 가격은 오히려 약 78% 상승했다.
즉, 규제는 빈번하고 강했으나 실질적 효과는 없었고, 피해는 실수요자와 자영업자에게 전가되었다.
“2017년 5월 10일 문재인 정부 출범” 이후 정부 부동산 대책

구분
발표일자
대책발표 제목
대책 내용
1
2017.06.19
6.19대책
부동산규제기반확립
- 조정대상지역 추가지정(경기도 광명, 부산기장, 부산진구)
- 민간택지 전매제한 강화 - LTV, DTI 10%씩 강화
- 재건축 규제 강화(3주택->2주택)
2
2017.08.02
8.2대책
규제지역 확대,강화
- 투기지역 및 투기과열지역 지정(서울전체, 과천, 세종시)
- 양도세강화(다주택자 중과, 장기특별공제 배제, 비과세 실거주요건 강화 등)
- 다주택자 금융규제 및 LTV, DTI 강화
- 재개발 및 재건축 규제정비(초과이익환수제, 분양권 전매제한, 임대주택 의무비율 상향 등)
- 공적임대주택 연간 17만호 공급(수도권 10만호)
- 다주택자 임대등록 유도
3
2017.09.05
9.5 후속조치
규제지역 확대 및 민간택지 분양가상한제
* 투기과열지구 추가지정 (성남시 분당구,대구시 수성구)
* 민간택지 분양가 상한제 적용 요건 완화
4
2017.10.24
10.24대책
가계종합대책
* 규제지역에 대한 대출상환능력 검증 강화
* 소득산정기간 확대 및 산정방식 변경
5
2017.11.29
11.29대책
주거복지 로드맵
* 2023년까지 주택 100만호 공급 목표
* 무주택, 실소유자 주거지원 확대
6
2017.12.13
12.13대책
임대주택등록 활성화
* 임대주택에 대한 지방세, 양도소득세, 종합부동산세 등 세제 감면 혜택 확대
* 전세금 반환보증 활성화등으로 임차인 권리보호대책 수립
7
2018.06.28
6.28대책
2018년 주거종합계획
* 임대차시장 투명서, 안정성 높이고 임차인 권리보호 방안 모색
* 재건축 초과이익 환수제 시행 예고
* 소규모 정비사업 활성화를 위한 행정지원
8
2018.07.05
7.5대책
신혼,청년 주거지원
* 5년간 신혼부부와 한부모 가족에 공동주택과 금융지원
* 청년 임대주택과 금융지원
9
2018.08.27
8.27대책
투기규제지역 강화
* 투기과열지구를 투기지역으로 격상 (서울 4개구)
* 조정대상 지역으로 추가지정 (구리, 안양 동안구 등)
10
2018.09.13
9.13대책
금융규제 확대및강화
* 종합부동산세 강화 및 고가주택 세율인상
* 추가 주택담보대출금지
11
2018.09.21
9.21대책
1차 수도권 주택공급
* 5년간 수도권지역 주택 30만호 공급계획
12
2018.12.19
12.19대책
2차 수도권 주택공급
* 주택 15만5천호 공급계획(남양주,하남,인천계양,과천3기 신도시 지정)
13
2019.01.09
1.9 대책
등록 임대주택관리강화
* 임대주택관리시스템구축
* 임대료 증액제한, 부기 등기제 의무화
14
2019.04.23
4.23 대책
주거종합대책
* 공적임대 주거급여, 전월세자금 등 지원
* 실수요자 중심 금융지원책 발표
* 정비사업 임대주택 부과비율 상향, 추진위원회 정비업체 업무제한
15
2019.05.07
5.7 대책
3차 수도권 주택공급
* 주택 11만호 추가 공급 계획 발표
* 3기 신도시 지정 (고양창릉, 부천대장동)
16
2019.08.12
8.12 대책
민간택지 분양가상한제 적용
* 민간택지 분양가상한제 적용(서울 전지역,과천,분당 등31곳)
* 분양가 상한제 지정효력시점 당김
(기존 관리처분인가신청 -> 최초입주자모집 승인신청일 )
* 전매제한 기간 변경 ( 3~4년 -> 5~10년 확대)
17
2019.10.01
10.1 대책
규제대책 강화
* 투기지역, 투기과열지구 개인 및 법인 LTV규제 강화
* 고가주택 보유자 공적보증 제한
18
2019.11.06
11.6 대책
민간택지 분양가 상한제 적용
* 민간택지 분양가상한제 적용 (강남4구 22개동 등)
19
2019.12.16
12.16 대책
종합규제대책
* LTV 규제비율 강화 : 9억원 초과분
* 초고가 주택구입 주택담보대출 금지 (15억원 이상)
* DSR한도 하향조정
* 규제지역 주택처분 및 전입 기한 단축 : 2년 -> 1년
* 사업자 주택담보대출 제한지역 확대
* 사적보증 전세대출보증 규제강화
20
2020.02.20
2.20 대책
경기도권 금융규제
* 조정대상지역 추가 지정 (수원영통, 장안구, 안양만안구, 의왕시)
* 조정대상지역 대출규제 강화 (9억원 이하 LTV 50%, 9억초과 30%)
* 사업자 주택담보대출 제한지역 조정대상지역까지 확대
21
2020.05.06
5.6 대책
수도권 주택공급 강화방안
* 공공이 주도적으로 재개발사업 추진 예고
* 민간 정비사업 조합정관 투기방지조항 명시
* 정비구역 지정에 따른 지가변동 모니터링 강화
22
2020.05.20
5.20 대책
2020년 주거종합계획
* 2023년부터 수도권 연평균 25만호 이상 공급발표
* 3기 신도시 빠른 추진 예고
* 공공이 사업참여 공공재개발 도입발표
23
2020.06.17
6.17 대책
주택시장 안정을 위한 관리방안
* 수도권, 대전, 청주 조정대상지역, 투기과열지구 지정
-> 자금조달계획서 제출대상 확대
* 조합원 실거주 의무화, 안전진단 강화, 재건축 부담금 현실화
* 법인 투기수요 근절
24
2020.07.10
7.10 대책
주택시장 안정 보완대책
* 다주택자 대상 종부세 중과세율 인상 (종부세 6%인상)
* 양도세 및 취득세 인상(법인 취득세 12%, 양도세 60~70%)
* 등록임대사업자 폐지 (단지 4년, 아파트 폐지)
* 임대차 3법 통과
25
2020.08.04
8.4 대책
서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안
* 공공 참여형 공공재건축 도입
* 주택 추가 공급발표 (13만 2천호 이상)
26
2021.02.04
2.4 대책
공공주도 3080+,
대도시권 주택공급 획기적 확대방안
* 공공 직접시행 정비사업으로 13만 6천호 공급발표
* 재개발 및 재건축 LH, SH 직접시행
* 3040세대 실수요자 청약제도 개편
* 건설기간 획기적 단축(정비사업 5년이내)

참조 : https://blog.naver.com/youngsub1251/222693200675

* 서울 아파트 시세 추이 (2017~2021)

금융 현장의 희생자들 : 대출 모집인과 실무자

문재인 정부 출범 이후 부동산 규제는 끊임없이 강화되었지만, 시장 가격은 억제되지 않았다. 오히려 실수요자와 자영업자에게 그 부담이 고스란히 전가되었다.
더 큰 문제는 금융 현장의 실무자들과 대출모집인들이 규제의 희생양이 되었다는 점이다.
2022년 이후 금융당국은 저축은행과 대출모집인을 대상으로 강도 높은 감사를 벌였고, 이 과정에서 다수의 직원들이 고발되거나 징계를 받고, 수많은 업체가 폐업에 이르렀다.
이들을 조직적 사기범으로 몰고 가는 시선은 과연 타당한가?
그들이 정말로 전문적으로 서류를 위조할 수 있는 범죄 집단이었을까?
이들에게 "집단범죄조직"이라는 표현이 과연 적절했을까?
물론 위법 행위를 옹호하고자 함은 아니다. 그러나 근본적인 원인은 시장의 현실을 반영하지 못한 제도적 틀에 있다.

제도의 이중성, 그리고 책임의 전가

더욱 이해할 수 없는 건 정책의 이중성이다.
가계대출을 받아 사업자금으로 사용하는 것은 허용되지만, 사업자대출을 받아 가계에 일부 사용하는 것은 불법으로 간주된다.
결국, 이 같은 제도의 모순이 현장의 실무자와 자영업자에게 책임을 전가하고 있는 것이다.
이제는 '규제를 위한 규제'가 아닌, 실효성 있는 제도 설계가 절실하다.
생계형 실수요자 중심의 맞춤형 금융 접근 확대, 자영업자·고령자 등 금융 취약계층에 대한 정교한 금융 설계가 필요하다.
모든 대출을 일률적으로 틀어막는 방식은 시장을 왜곡하고 서민의 생존을 가로막을 뿐이다.


윤석열 정부 금융정책과 시장 현실의 괴리

윤석열 정부 출범 이후, 금융감독원장으로 임명된 이복현 원장은 검사 출신의 이력을 바탕으로 금융 감독을 한층 강화하였다.
문재인 정부 시절 시행되었던 DSR(총부채원리금상환비율)과 스트레스 DSR도 더 엄격하게 적용되었다.
하지만 이러한 정책들은 시장 현실과 동떨어져 있다는 비판이 끊이지 않는다.
부동산 투기 억제를 위한 규제는 필요하다. 그러나 그 규제로 인해 자영업자들의 사업 운영과 생계가 벼랑 끝으로 몰리는 것은 바람직하지 않다.
정부와 금융당국은 시장의 현실을 반영한 균형 잡힌 정책을 수립해야 하며, 대출 자금의 유연한 운용과 자영업자의 현실을 고려한 금융 정책이 절실하다.
이를 통해 부동산 시장 안정과 함께 자영업자의 생계 안정도 함께 도모할 수 있을 것이다.


정책 실패에 대한 인정과 조정이 필요하다

정책 실패는 외면하지 말고 인정하고 조정해야 한다.
또한, 금융 실무자 보호 장치도 마련되어야 한다. 사후 징계보다 사전 교육과 명확한 가이드라인 정비가 우선되어야 한다.
정책의 허점을 개인의 일탈로 돌리는 식의 접근은 공정하지 않다.
규제는 필요하다. 하지만 그 규제가 생계형 자영업자에게 ‘칼날’로 다가와서는 안 된다.
지금 우리에게 필요한 것은 부동산 가격 안정과 실수요자 보호라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 균형 잡힌 접근이다.
정부는 이제라도 현실을 직시하고, 시장과 서민 모두를 살리는 정책으로 전환해야 한다.




최병헌 경영학 박사 / 장기요양 및 금융복지 컨설턴트

㈜비에이치파이낸스컨설팅 대표 (중소벤처기업부 중소기업상담회사)
SC은행 22년 / 저축은행 10년 (여신금융본부 본부장)
노후설계지도사 1급 / 노인상담지도사 1급 / AFPK(국내재무설계사) 등
(자영업자와 고령층의 재무안정 및 금융소외 해소 활동 중)